2020年7月30日下午，市委副书记、市长龚政主持召开市政府常务会议，贯彻国务院房地产工作讨论会议精神。

这是自7月24日中央房地产工作座谈会确定全国房地产市场基调以来，上海首次召开政府常务会议，对今年下半年上海房地产市场进行指导和安排。

对房地产一节的描述，重点是：

一、坚决坚持"住房、住房"的定位，坚决落实"一市一策"稳定地价、稳定房价、稳定预期的正常长效机制，确保市场的稳定健康发展。

二、充分发挥联席会议对促进房地产市场健康发展的作用。

三是全面推进城市旧区改造，不断扩大住房保障效益，不断增强广大群众的满足感和成就感。

显然，从中央到地方，房地产市场调控的主要基调并没有改变，即"三个稳定"的预期，以确保房地产市场的顺利健康发展。

01

高质量的地块带动更高的保险费率

住宅企业不应堆积如山

受疫情影响的2020年上半年，房地产行业指标全面下降。随着国内疫情的逐步控制和全国各地工作的恢复，部分房地产市场自3月份以来略有回升。到2020年6月，房地产市场总体基本恢复到去年同期水平，但上半年总体表现仍不如去年同期。

在北、上、广州、深圳四个一线城市中，深圳的复苏速度最快，呈现出全线红色格局，上海豪宅的分化和需求僵化，许多优质地块进入后北京土地市场明显复苏，广州恢复相对缓慢。

今年7月，华侨城市以50亿美元的总价格赢得了上海浦东新区唐镇宅基地。同一一线城市北京最近还交易了一批高地价地块，由于价格无限，住房企业的竞争也十分活跃，比如房山区的一项超高地价地皮交易，吸引了10多家住宅企业，经过108轮招标，最终被中国航运公司以40亿元的总价成交，保险费率超过40%。

主要原因是，受疫情影响，部分城市在今年初暂停卖地，土地市场交易热度也降至最低点，随着疫情的逐步控制，为了尽快恢复市场的正常运行，确保土地供应，以北京和上海为代表的热点城市率先提供了一批高质量的土地，最终促进了市场热度的上升。

他说："在此之前，上海土地市场的地价已连续11个季度低于1%，受疫情影响，上海在春节后恢复大型项目遇到了一些困难。据上海统计局的数据显示，2020年1月至2月，上海固定资产投资比去年同期下降了7.2%，特别是在建筑业的头两个月，建筑业投资比上年减少了83%，房地产投资减少了8.3%。

为了应对疫情对上海经济的负面影响，实现全年经济社会发展的目标，特别是在投资"反向周期"调整中发挥良好作用，上海市政府出台了加快商业土地流转步伐，适当增加年度土地供应量，减轻住房企业进入市场的压力，以激发社会投资活力的措施。

多年来，受上海"零地价"的影响，拍摄土地的门槛高，今年上半年引进了一批高质量的地块，上海核心区的地块热度大幅度增加。

我们认为，一方面住房企业长期没有在上海出售足够的土地储备，今年上半年土地供应大门开通后，许多住房企业积累了大量土地储备，促进了市场的发展；另一方面，每年上半年是大型企业土地拍卖和储存的集中期，受2月和3月疫情影响，大部分土地摄影工作被推迟，导致土地集中上市的局面。

随着上海房地产市场的稳步发展，未来的土地供应也将相对稳定，可以预见到一定数量的供给增长，各大住宅企业不需要同时集中力量抢占土地，过度竞争不利于整个房地产市场的顺利健康发展。

02

总供求平衡

全年房价的波动是有限的。

根据审评委的数据，过去一年，上海房地产市场的月面积和数量相对接近，2月份跌至全年的低谷，然后在5月份逐渐攀升至最高水平。

这一趋势也更符合今年上半年疫情的节奏。随着总体疫情的复苏，4月份商品房供应急剧反弹至700000平方米，较去年同期略有下降5%。成交量进一步增加，至5月达到双高峰。在2月份至4月集中释放抑制需求后，6月至7月开始逐渐恢复正常。

在房价方面，上海中高档改善需求相对强劲，中高档价格基本稳定；同时，刚性需求市场在过去两年压力较大，郊区的一些项目仍难以移除，价格也有一定幅度的波动，折扣促销也很普遍。

总的来说，过去一年上海房地产市场的平均成交价格相对稳定，虽然受到一些高端项目集中推动的影响，但个别月份的平均价格略有上升，但总体情况相对稳定。

我们认为，从房价的角度来看，由于上海市场的整体供求比较平衡，价格相对稳定，没有类似的剧烈涨跌态势，这更符合稳定地价、稳定房价和稳定预期的要求。

综上所述，上海整体房地产市场相对稳定，其他城市基本上没有投机，这主要是因为上海多年来一直坚持"一市一策"的正常长期机制，坚持"住宅还是不投机"的定位，长期形成了一套健康有效的调控政策发展模式。

对于今年出现的个别过热项目和地块，没有必要担心太多，因为在一些情况下，不必担心太多。"不过，我们仍须留意近期地价上升的迹像，而大地产商亦毋须急于形成过度竞争。如果地价不能控制房价的快速上涨，未来也不会排除采取相应的针对性措施的可能性，毕竟"问题导向型"是国务院房地产讨论会议的最重要精神，上海房地产市场还需要各方共同维护！