自8月底以来，房地产融资"三条红线"首当其冲，部分住房企业的资本压力已全面采取行动。

分拆上市、配股融资已成为许多住宅企业降低债务水平的一种方式，恒大、富利等都启动了相关行动。

目前，监管部门规定了住房企业"三条红线"的过渡期，不是一刀切的，各大住房企业也将有机会通过各种手段进行调解和扭转局面，拆分上市和配股融资可能成为一种趋势。

但是，值得注意的是，在住房融资"三条红线"的压力下，一些中小住房企业将进一步拉大与龙头住房企业的差距，可能会有更多的土地收购机会，并购也将更加激烈。

分配与分割

九个月后，富利地产再次宣布配股融资。

九月十五日晚上，富利宣布将以每股9.82港元的价格发售2.57亿股H股，共筹得24.98亿港元。所得款项用于偿还该公司的海外债务。

去年十二月十九日，富利以每股13.68港元的价格发行了2.73亿股H股，所得收益与配股的目的相同，即偿还负债。

这两个长期不存在的配股问题直接指向富里的财务压力。富里2020中国新闻显示，扣除预收后，富里的资产负债率约为78.16%，净负债率为177%，现金短期债务比率远低于1，所有这些都突破了新融资规则"三条红线"的底线。

克里研究显示，到2020年年中，179家住宅企业的利息债务总额为8.4165万亿元，比年初增长6.64%。其中，76家重点住房企业的计息负债为7.2913万亿元，比年初增长6.18%，净负债率比年初增长4.45%，达到87.86%，连续三年呈下降趋势，其中60%以上的企业净负债率上升了60%以上。

为了控制住房企业的利息负债规模，防范房地产风险，监管部门颁布了新的融资规则，设立了"三条红线"，将房地产企业划分为"红、橙、黄、绿"，从而控制了利息负债规模的增长率。

中原房地产认为，从上半年到下半年的紧缩，政策的转变与房地产市场的复苏、部分城市市场的快速升温、活跃的土地市场和高溢价有关。

根据新规，今年上半年76家房地产公司中，约有91%未能达到标准，尤其是根据"中国新闻"(China News)的数据，当资产负债率(不包括预收收入)仅超过20%时，16家红车公司达到了三条红线。

一些业内人士指出，直接限制住房企业融资规模的"三条红线"，可以说是对房地产业融资模式的颠覆，也意味着下半年债务下降将成为房地产行业的"新常态"。

9月14日，关于新规定对房地产行业的影响，央行副行长潘功生表示，自去年以来，一些住宅企业开始优化经营战略和财务结构，在制定新规则的过程中，有关部门也充分考虑了企业和市场的实际情况，并设计了科学合理的过渡安排。

方正证券认为，随着行业融资的边际收紧，预计更多的住宅企业将通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战争投资实现"三条红线"指标。

然而，这并不能真正控制债务规模。未来，住宅企业的业务重点应该是加强销售回报、更早销售、更快销售、减少营运资金、积极扩大供应链融资、资产证券化、项目股权融资、与国有企业合作以及增加上下游话语权等策略，以提高盈利水平，增强自身的回血能力。

中原还指出，今年下半年，如果融资渠道有限，住房企业的资本压力加大，为了改善负债率和融资结构，清理年度业绩，偿还资金的能力将是住房企业可持续经营的关键。

克里预计，到2020年年底，大多数房地产公司将能够顺利达到标准。但对于橙色或红色住房公司来说，一年前达到标准是一大挑战；新规则的颁布无疑将进一步扩大行业差距，高杠杆和高负债的运营模式将无法持续。

相反，对于那些财务状况良好、资金充裕的房地产公司来说，将有更多的土地收购机会，行业并购将变得更加激烈。